Le fondement juridique de votre droit
L'article 544 du Code civil dispose que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue". L'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 élève ce droit au rang de droit fondamental. Face à un squatteur, vous disposez de moyens légaux précis pour faire valoir ce droit — à condition de les utiliser dans le bon ordre.
Vos 3 droits concrets
Porter plainte immédiatement
Déposez plainte au commissariat ou à la brigade de gendarmerie dès que vous constatez le squat. La plainte pénale constitue la preuve officielle de votre démarche et déclenche l'enquête de police. Elle peut être déposée quelle que soit la date de début du squat.
Utiliser la procédure préfectorale 48 heures si votre bien est un domicile
Si le squat a été constaté dans les 48 heures et que le bien est votre résidence principale ou secondaire, vous pouvez saisir le préfet par courrier (avec copie de la plainte, titre de propriété et tout document attestant de l'introduction récente). Le préfet peut ordonner l'expulsion par arrêté dans les 24 heures.
Saisir le juge en référé (urgence)
Hors procédure préfectorale, le référé est la voie la plus rapide devant le tribunal judiciaire. Le juge des référés peut ordonner l'expulsion en quelques semaines si le squat constitue un trouble manifestement illicite. Cette procédure requiert un avocat. Elle est disponible quelle que soit la nature du bien squatté.
Ce que vous ne pouvez pas faire
- Couper l'eau, l'électricité ou le gaz pour contraindre les squatteurs à partir : article 226-4-2 du Code pénal — 1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende.
- Entrer par la force dans votre propre bien ou faire appel à des personnes pour "récupérer" le logement physiquement.
- Menacer ou intimider les occupants : ces actes peuvent constituer des menaces ou des violences au sens pénal.
- Déposer les affaires du squatteur dehors ou changer les serrures sans décision de justice : voie de fait constituant un trouble à l'ordre public.
Ces actes peuvent retourner la procédure contre vous, même si vous êtes le propriétaire légitime.
Squatteur ou locataire : deux procédures différentes
La distinction est juridiquement décisive. Un locataire — même avec des impayés, même dont le bail est résilié — bénéficie de la protection de la loi du 6 juillet 1989 (loi 89-462). Vous devez passer par la procédure d'expulsion locative classique : commandement de payer, assignation, jugement, délai de deux mois, concours de la force publique.
Le squatteur, lui, n'a aucun titre d'occupation. Il relève des articles 315-1 à 315-3 du Code pénal et de la procédure préfectorale si le bien est votre domicile. Confondre les deux situations entraîne systématiquement des erreurs de procédure qui allongent considérablement les délais.
Face à un squatteur
- Plainte pénale (art. 315-1 CP)
- Procédure préfectorale 48 h (domicile)
- Référé judiciaire
- Réclamer des dommages-intérêts
Face à un locataire défaillant
- Mise en demeure (AR)
- Commandement de payer
- Assignation tribunal (loi 89-462)
- Concours force publique post-jugement
En parallèle de l'expulsion, vous pouvez réclamer une indemnité d'occupation (équivalent d'un loyer pour la durée du squat) ainsi que la réparation des dégradations causées. Ces demandes se formulent dans le cadre d'une action civile, distincte de la plainte pénale, et peuvent être portées devant le tribunal judiciaire.