La distinction fondamentale : un locataire qui occupe un logement sur la base d'un bail — même expiré, même avec des impayés — n'est pas un squatteur au sens de la loi. La procédure préfectorale 48 heures et les articles 315-1 à 315-3 du Code pénal ne s'appliquent pas. La loi du 6 juillet 1989 (loi 89-462) gouverne l'intégralité de cette situation.
Ce que la loi Kasbarian-Bergé ne change pas
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a renforcé les outils contre les squatteurs — c'est-à-dire les personnes qui s'introduisent dans un bien sans aucun titre. Elle ne modifie pas les protections accordées aux locataires par la loi du 6 juillet 1989. La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) reste pleinement applicable. Les délais de procédure judiciaire locative n'ont pas changé. Un locataire défaillant garde ses droits à la procédure et à la représentation.
La procédure d'expulsion locative étape par étape
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
Adressez une mise en demeure de payer les loyers et charges impayés. Cette étape est recommandée mais n'est pas obligatoire si une clause résolutoire est prévue au bail. Elle laisse un délai raisonnable (généralement 8 à 15 jours) au locataire pour régulariser sa situation.
Commandement de payer délivré par un commissaire de justice
Un commissaire de justice (ex-huissier) délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors de 2 mois pour régler l'intégralité des sommes dues. C'est l'acte qui déclenche officiellement la procédure d'expulsion locative.
Assignation devant le tribunal judiciaire (art. L411-1 CPCE)
Si le locataire n'a pas réglé dans les 2 mois, votre avocat ou le commissaire de justice prépare une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection. L'audience est fixée à une date fixée par le tribunal, généralement 2 à 6 mois après l'assignation selon les juridictions.
Jugement de résiliation du bail
Le juge prononce la résiliation du bail si les conditions sont réunies. Il peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans pour solder la dette) ou des délais pour quitter le logement. Le jugement est notifié par le commissaire de justice.
Délai de 2 mois après signification du jugement
Après signification du jugement d'expulsion, le locataire dispose en principe d'un délai de 2 mois pour quitter les lieux (art. L412-1 CPCE). Ce délai peut être prorogé par le juge selon la situation personnelle du locataire.
Concours de la force publique
Si le locataire ne part toujours pas, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, puis demande le concours de la force publique à la préfecture. L'attente pour obtenir ce concours peut durer de quelques semaines à plusieurs mois.
La trêve hivernale : une réalité à intégrer
L'article L412-6 du Code de l'action sociale et des familles interdit toute expulsion locative pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Même un jugement d'expulsion obtenu avant le 1er novembre ne peut pas être exécuté avant le 1er avril. La procédure (assignation, audience) peut se poursuivre pendant cette période, mais aucune expulsion physique ne peut avoir lieu. Si votre dossier tombe pendant la trêve, ajoutez 5 mois à votre calendrier.
Les délais réels
La procédure complète, de la mise en demeure à l'expulsion effective, prend entre 18 et 30 mois dans les situations ordinaires. Ce délai s'allonge si :
- Le locataire bénéficie de la trêve hivernale
- Il constitue avocat et conteste le commandement de payer
- Il demande des délais au juge pour régulariser sa situation
- La préfecture tarde à accorder le concours de la force publique
Si vous disposez d'une garantie Visale (Action Logement) ou d'une assurance loyers impayés (GLI), déclarez le sinistre dès le premier impayé — généralement dans les 3 mois suivant la première échéance non réglée. Ces dispositifs couvrent tout ou partie des loyers impayés pendant la procédure et parfois les frais de remise en état. Ne tardez pas : les délais de déclaration sont contractuellement encadrés.