Squatteur ou locataire impayé : deux procédures distinctes
Avant d'engager toute démarche, la qualification de la situation est déterminante. Un squatteur n'a aucun titre d'occupation : ni bail, ni promesse, ni autorisation verbale. Un locataire qui ne paie plus dispose d'un bail, même périmé. Les deux situations appellent des procédures radicalement différentes.
| Critère | Squatteur | Locataire impayé |
|---|---|---|
| Titre d'occupation | Aucun | Bail (même résilié) |
| Procédure accélérée 48 h | Possible (domicile en flagrant délit) | Impossible |
| Voie judiciaire | Référé d'expulsion | Résiliation + expulsion (art. L411-1 CASF) |
| Trêve hivernale | Applicable, sauf exceptions | Applicable, sauf exceptions |
| Durée estimée | 48 h à 36 mois | 18 à 36 mois |
Les 7 étapes de la procédure judiciaire
Cette chronologie correspond à la voie judiciaire classique, applicable dès que la procédure 48 h n'est pas ou plus possible.
Constat officiel par commissaire de justice
Un commissaire de justice (anciennement huissier) se rend sur les lieux et dresse un procès-verbal d'occupation sans droit ni titre. Ce document décrit l'état du bien, l'identité des occupants si possible, et les preuves de l'occupation illicite. Il est la pièce fondatrice du dossier.
Dépôt de plainte pénale
Déposez plainte au commissariat ou à la gendarmerie pour violation de domicile (art. 226-4 C.pén.) ou pour les infractions prévues aux articles 315-1 à 315-3 du Code pénal introduits par la loi 2023-668. Conservez le récépissé : il constitue une preuve supplémentaire de votre démarche.
Art. 226-4 Code pénal · Art. 315-1 à 315-3 C.pén.
Assignation en référé devant le tribunal judiciaire
Votre avocat rédige une assignation et la fait signifier aux occupants par commissaire de justice. L'assignation en référé d'heure à heure (urgence extrême) ou en référé classique vise à obtenir une ordonnance prononçant l'expulsion. Le tribunal judiciaire du lieu du bien est compétent.
Audience et ordonnance d'expulsion
Le juge des référés entend les parties. Si l'absence de titre est établie, il prononce l'expulsion. L'ordonnance est exécutoire de droit mais les occupants peuvent faire appel, ce qui suspend l'exécution sauf si le juge l'a déclarée exécutoire par provision.
Signification du jugement et commandement de quitter les lieux
Le commissaire de justice signifie le jugement aux occupants et leur délivre un commandement de quitter les lieux. Ce délai légal, généralement de 2 mois, doit être respecté avant de pouvoir requérir la force publique. Pendant la trêve hivernale (1er nov. au 31 mars), ce délai peut être allongé.
Art. L412-6 CASF — Trêve hivernale
Demande de concours de la force publique au préfet
Si les occupants ne partent pas volontairement, vous adressez une requête formelle au préfet du département. Le dossier comprend le jugement définitif, le commandement de quitter les lieux, et la preuve que les délais sont expirés. Le préfet dispose de deux mois pour répondre.
Service-public.fr — Concours de la force publique
Intervention des forces de l'ordre et expulsion effective
Après l'arrêté préfectoral autorisant le concours de la force publique, le commissaire de justice fixe la date d'intervention avec la police ou la gendarmerie. L'expulsion se déroule en présence du commissaire de justice. Les biens laissés sur place font l'objet d'une procédure d'inventaire et de garde.
La trêve hivernale : ce qu'elle change concrètement
Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée par la force publique, sauf dans les cas prévus par la loi. Les délais courent toujours, mais l'intervention physique est suspendue. Cela peut ajouter jusqu'à 5 mois à la procédure si l'expulsion arrive en période de trêve. Art. L412-6 CASF — Légifrance
Exceptions : la procédure 48 h sur le domicile du propriétaire s'applique toute l'année, ainsi que les expulsions pour trouble à l'ordre public ou dans certains cas de relogement proposé.
Coûts indicatifs de la procédure
Ces montants sont donnés à titre indicatif pour une procédure standard en France métropolitaine en 2026. Ils varient selon la complexité, la durée et le barreau.
Coût total indicatif : 2 000 à 5 000 €, voire davantage si la procédure est contestée ou si un appel est formé. Ces frais sont avancés par le propriétaire et peuvent être réclamés au squatteur, mais leur recouvrement est incertain.